전세대출은 왜 원금이 줄지 않나요?

대부분의 전세대출이 만기일시상환 방식이기 때문입니다. 매달 이자만 납부하고 원금은 만기(보통 2년)에 일시 상환하거나 재계약을 통해 갱신합니다.

2년 뒤 갱신할 때 금리가 오르면 어떻게 되나요?

전세대출은 변동금리 상품이 많아 갱신 시점의 시장금리에 따라 월 이자가 달라집니다. 계약 당시 금리를 만기까지 고정으로 가정하면 실제 부담과 차이가 날 수 있습니다.

전세대출 원금과 금리로 만기일시상환·원리금균등분할상환 방식별 매달 부담하는 이자와 상환액을 계산합니다.

대출금·금리·상환 방식으로 전세자금대출의 월 이자와 총 부담을 계산합니다.

상환 방식	월 납입 구성	만기 시
만기일시상환	이자만 매달 납부	원금 전액을 일시 상환하거나 갱신
원리금균등분할상환	원금+이자를 매달 동일 금액으로 납부	만기 시 잔액 없음(완제)

전세대출은 만기일시상환이 기본입니다. 전세 계약 기간(보통 2년) 동안 이자만 내고, 만기에 보증금을 돌려받아 원금을 갚거나 재계약하며 연장합니다. 원금이 줄지 않으니 이자도 매달 같습니다.

전세보증금 2억원 중 1억 6,000만원을 금리 3.5%로 빌렸다면 연 이자는 560만원, 월 약 46만 6천원입니다. 2년이면 총 1,120만원을 이자로 냅니다.

같은 금액을 원리금균등으로 24개월에 갚는다면 월 납입액은 약 691만원으로 뛰지만 총 이자는 약 583만원으로 절반가량 줄어듭니다. 전세대출에서 이 방식을 쓰는 경우가 드문 이유는 월 부담이 감당하기 어렵기 때문입니다.

안내받은 금리에는 우대금리가 포함된 경우가 많습니다. 급여이체, 카드 사용실적, 청약통장 보유 같은 조건을 유지하지 못하면 갱신 시점에 금리가 올라갑니다.

변동금리라면 6개월 또는 1년마다 기준금리(COFIX 등)에 연동해 조정됩니다. 계약 기간 내내 같은 이자를 낸다고 가정하면 실제와 어긋날 수 있습니다.

전세대출은 보증기관(주택금융공사·주택도시보증공사·서울보증보험)의 보증을 받아 실행됩니다. 기관마다 보증 한도, 소득 요건, 대상 주택 조건이 달라 같은 사람도 승인 금액이 달라집니다.

보증료도 별도로 발생합니다. 대출금의 연 0.05~0.1% 수준이라 이자에 비하면 작지만, 총 부담을 계산할 때는 포함해야 합니다.

2년 뒤 재계약할 때 보증금이 오르면 추가 대출이 필요하고, 그 시점의 금리와 소득 요건을 다시 심사받습니다. 금리가 올랐다면 월 부담이 그만큼 커지므로, 계약 전에 금리가 1%p 올랐을 때의 월 이자를 미리 계산해 보는 편이 안전합니다.